持ち家のある方で、Mortgage(住宅ローン）のあるからたは、Mortgage Interest (住宅ローン金利）とReal Estate Tax (固定資産税）をあわせると、Standard Deductionを越えることが多いため、Itemized Deductionという控除をとることが一般的です。
一度、Itemized Deductionのドアが開かれると、寄付金、自腹を切った高額医療費で収入（AGI)の7.5%を越える医療費、2%を越える会社の仕事で使った経費、なども引けるようになります。
しかし、住宅ローンの期間が終わりになってきたり、一気に家のローンを払いきってしまえる人たちにとっては、数年使ってきたItemized Deductionが使えなくなります。
なので、家のローンを一気に支払うことに躊躇する方もいらっしゃると思います。
立場上、私はFinancial Adviceは出来ませんが、Tax上どういったことになるか、と簡単に検証してみましょう。
ここに、田吾作さん、という方がいて、彼のTax Rateは25％とします。 他にCreditなどがない、と仮定します。 かれは、独身で、Standard Deductionは$5,800です。 日本で、80歳になる親が亡くなり、実家を売り払い、遺産が入りました。 円高ですから、ドルに換算して、ありがたいことに、今アメリカに持っている家のローンが払いきれてしまいます。
家は、郊外にある$200,000で買った家です。 住宅ローンの金利は、$10,000です。 固定資産税は、$5,000です。 これまで、田吾作さんは、Mortgage Interest $10,000とReal Estate Tax $5,000を足した$15,000をItemized Deductionとして、毎年、控除してきました。 リファンドは多くはありませんが、毎年、$2,500くらい貰っていました。
現在残っているローンは、$180,000。 親が残してくれた家を売ったお金で、十分払いきれてしまいます。
では、Itemized Deductionで$15000を控除することのTax Saving(減税）がどのくらいになるでしょうか？
田吾作さんは、Itemized Deduction $15000－Standard Deduction $5800 =$9,200 を余分に控除しています。 この$9200に、田吾作さんのTax Rate 25％をかけますと、$2300です。 今の金額が住宅ローンの金利（Mortgage Interest)と固定資産税（Real Estate Tax) をItemized Deductionで引いた結果によるTax Deduction (減税）となります。 おいしいですねぇ。
では、住宅ローン自体に目を向けましょう。 住宅ローンの金利は、住宅を持っている人が、銀行やMortgage Companyに支払うお金です。 つまり、Mortgage Companyの儲け分です。 田吾作さんの場合、これが、一年で、$10,000です。 毎年、徐々に減っていくわけですが、最初はかなりの金額です。
田吾作さんの減税額は、$2300。 この得した分を金利から引くと、$10,000－$2300＝$7700です。 たとえ得しても、やはり、$7700を銀行、Mortgage Companyにあげてしまっているわけです。
もし、田吾作さんが、結婚していたらどうでしょうか？ 夫婦合算によるStandard Deductionは$11600です。 ローン金利と固定資産税の合計は、$15000． Itemized DeductionのNet Benefitは$3400これに田吾作さんのTax Rate 25％をかけると、$850の減税となります。
この減税額を金利から引くと、$10,000－$850＝$9150． くやしいかな、$9,150、銀行にあげてしまっているわけです。
リファンドは手にするとうれしいですよね。 私の夫など、リファンドの大小で大喜びしたり、落胆したりしています。 本当は、自分が納めている税金からリファンドが出るわけですが（そうではない場合もありますが）、今まで期待していなかったお金が還ってくるのは、うれしいものです。 さらに手にとれるお金ですから。
一方、家を払いきってしまい、年間$10,000の出費が無くなっても、手元にお金が入ってくるわけではありません。 家からは何のリファンドも、リベートもありません。 そこが人間、心理的にあまりご利益を感じないかもしれませんね。
ここでは、住宅ローンを払いきるのがいいのか、住宅ローンをもっていたほうがいいのかは、私のほうでは、結論付けません。 それは、個人個人の判断に夜と思います。
ただし、アメリカの住宅ローンは、日本に比べて高く、今では、4%－6%です。 となると、30年ローンを返すにあたり、支払う全額というのは、住宅そのものの値段の2－3倍になるはずです。 そういったローン金利を銀行やMortgage Companyに支払っているのです。
では、リファンドを増やすにはどうしたらいいか？ それは、源泉徴収を増やすこと、それがひとつです。W4のAllowanceをゼロにしたり、余分のお金を源泉徴収に追加してもらいます。 毎月の手取りは減ります。 しかし、Tax Filingの際には、Refundが増えます。
もうひとつは、1040の一枚目の一番したのAGIから上にある項目を増やしたり減らしたりすることもある業です。 一番一般的なのは、Traditional IRAを開いて、お金を入れることです。 Before Taxといって、収入から引かれます。 一般的に今は、上限が$5000です。 田吾作さんのTax Rate 25%を$5,000にかけると、単純計算で、$1250の減税となります。
他には、個人経営で何か始めて、最初を少し赤字になってしまって場合などもなきにしもあらず。 小さな家をかって、レンタルを始めて、最初は多少赤字なる場合もやり方によってはあるでしょう。 赤字になると、それが収入から引かれ、結果として、課税収入が減ります。
（このようなお話は、ここではあまり書けませんが、私の顧客の方には、ちょっとした技をお教えすることもあります。）
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Dave Ramseyというアメリカでは結構名の知れたFinancial Gruがいます。 彼の本を本屋でちょこっと立ち読みすると、住宅ローンを払いきるべきかどうかには、明確な答えを出しています。 お時間のある方、ちょっと立ち読みしてみてくださいね。
Tax Seasonこれからラストスパートの季節に入ります。 明日の土曜日も朝からびっしりと予約がはいっています。 Drop Offといて、置いていく方もたくさんいます。 置いていって、数日で出来上がると期待する人もたくさんいます。 さらに、今年からは、ビジネスタックスも始めました。 私自身のビジネスとして、小さな会社に会計のことを教えにいくことも始めています。
といっても、貧乏暇なしです。 とほほ。 誰か、肩もみしてくださいね。
2 件のコメント:
とても参考になりました。
具体的な例をあげて頂いて、とても解り易かったです。
私はNY州在住なのですが、夫が前妻と買った家のローンに苦しんでいます。
夫は「すぐ売れるから大丈夫」と毎月のローンを払っていますが、夫の稼ぎのほとんどはこのローンに消えてしまいお陰様で私たちは６畳一間の狭い部屋に住み、私も５０に近い年齢になり右肩は動かす度に激痛を抱えていますが、生活を支えるために毎日ウェートレスをしています。
夫はローン残高の３分の1を払えるぐらいの貯金はあるらしいのですが、私としては毎月１３００ドル近いインタレストを払うぐらいなら、少しでも多くまとめて払ってインタレストを下げる努力をした方が良いと思うのですが、夫は現金を持っていた方が安心と言う事で結局毎月２０００ドル近いローンを払っています。
家が売れる見込みは全くありませんし、誰も住んでいないこの部屋の税金、維持費だけで、今の私たちの生活費をはるかに超えてしまいます。
貯金をはたいててでもローンを減額するべきでしょうか、それともこのまま家が売れる奇跡を待った方が良いのでしょうか？
プロの観点からアドバイスを頂けたら幸いです。
本当に困っています。よろしくお願いします。
匿名様、
当方、Financial Advisorのライセンスを持っていないので、これ、というアドバイスは出来ません。
以下は私の個人的な見解ですので、一個人の意見で判断は避けてください。
（1）家の名義は誰になっているのか？ もし、匿名さんがなっていない場合、つまり、旦那さんに万が一のことがあって、その家は誰にいくのか？ 匿名さんに行かなかったら、何のために苦労しているのか疑問です。
（2）最近上がり気味だったMortgage Interestが下がっているので、過去にRefinanceしたことがなければ、良いチャンスかもしれません。但し、$4000ほどRefinanceのお金がかかりますが、それを払っても十分に金利、つまりMortgage Companyの儲けを削減できるに値すれば、かける価値はあると思いますが。
（3）売らないのであれば、レンタルをしてはどうですか？ レンタルしている間はTax上は、マイナスになる場合もあり、節税は出来ます。但し、売るときは、それと反対の払い込みが起こる場合もあります。
一番大事なのは、旦那様としっかりとお話することです。 二人でだめであれば、信頼できるFee BaseのCertified Financial Adviserを探して、ちゃんと料金を払って相談に乗ってもらってください。 Fee Baseではない場合は、どこかの投資会社とつながっているので、欲しくもない投資を勧められて、手数料がっぽり、ということもありますので。
樋口
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